国家统计局10月19日公布了前三季度的房地产数据，不少人看完心里一沉。1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。开发商不拿地、不开工，房子越盖越少，几乎成了各地都能看到的景象。 楼市到底什么时候能止跌回稳？回答这个问题，不能只看最近几个月，要把时间拉长，弄清楚这个行业是怎么走到现在的。 2023年8月，知名评论人兔主席出版了一本书，名叫《房地产转型与重塑》。书里的文章从2021年底开始陆续写成，那几年正赶上政策大调整，一批房企接连暴雷，书中也就加进了行业纾困的内容。如今回头看，书里的不少判断正在一步步应验。 房地产在中国经济中的分量，没有哪个单一行业能比。广义房地产约占GDP的五分之一，老百姓的家底大多也压在房子上。 很多人觉得房地产已经火了几十年，其实中国大规模的商品房开发是上世纪90年代末才开始的，多数开发商，不管民营还是国有，都是那时候起家的。也就是说，中国只用了二十来年就完成了大规模城市建设，美国这样的成熟市场则花了上百年。 那二十年讲究的是速度。地方政府要交出GDP、就业和城市面貌的成绩单，就得修路、盖住宅、建写字楼和商场，这些都离不开市场力量。 开发商负责建，地方政府靠卖地充实财政，银行给开发商和购房者放贷完成业绩，几方一起推着城市往前跑。这套模式确实成就了中国城市的面貌，但它有一个前提：城市还没建好。 现在大部分城市已经建得差不多了，行业进入存量时代，这个前提不在了。 数据最能说明问题。按国家统计局公布的数字，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%，以2025年约140万亿元的GDP粗算，开发投资的占比已经不到6%。 2014年前后，这个比例一度接近14%，有测算显示，过去二十多年的长期平均水平大约在10%出头。今年前三季度投资又少了两成，占比只会更低。 需求端的走势也差不多。2020年行业最火的时候，新房销售额一度相当于GDP的17%左右。2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%，新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%，与GDP的比值已经掉到6%左右。从高峰到现在，只用了五年。 城镇化放缓、人口结构变化，房地产投资占比下降本来就在意料之中。可正常回落和猛烈收缩是两回事。占比一路跌到长期均值的一半左右，很难只用基本面解释，其中有相当一部分是悲观情绪推出来的。从新房供给这一端看，说“超调”并不夸张。 为什么会跌得这么急？兔主席早就讲过其中的门道。 中国的综合型大规模开发商大多是上市公司，这在全球都很少见。这种模式靠住宅开发销售活着，必须不停地拿地、盖楼、卖房，可需求总有饱和的一天，所以长期看注定走不通。土地财政也一样，地卖一块少一块，是一次性收入，过快集中供地实际上是在透支未来。 更关键的是预售制。房子还没盖好，购房者看过样板间就去贷款、付款，本质上是老百姓用自己的信用，替开发商向银行融资。行情好的时候，这个循环转得飞快；行业一下行，购房者担心交不了房，就不敢买了，循环随之断掉，开发商拿不到回款，只能进一步收缩。 今年的数据也印证了这一点，1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%，其中定金、预收款和个人按揭贷款都在减少。 老百姓的钱袋子同样捂得很紧。2026年9月，全国住户贷款单月增量为0，前三季度住户贷款净减少1.03万亿元。买房大多要借钱，借钱就是加杠杆，所以即便是买来自住，房子也带着投资属性。房价预期一转弱，大家宁可提前还贷，也不愿再借。 兔主席眼中最理想的路径，是用一二十年让房地产占比平稳下降，同时优化行业内部结构，让租赁、商业地产、消费服务这些部分的比重高起来。 可现实没给这么多时间，风险集中爆发，有的企业连活下去都难，更顾不上转型。本该用十几二十年消化的问题，被压缩到短短几年里。新的增长点还没完全起来，旧的支柱已经往下退，中间的空档只能边走边填。 这条路虽然难走，却非走不可。当经济高度依赖房地产，每年都得做出更大的“蛋糕”，就要不断制造购房需求，经济等于被房地产绑住了手脚。 房地产还会挤占资源，大量金融资源流向楼市，其他实体产业就很难发展；买房压力还会影响年轻人选择工作，把人往物质主义上推。没有哪个发达国家是靠房地产建起来的，德国、日本靠的都是核心制造业。转型就像戒断，短期很痛苦，长期看是好事。 好在止跌的信号正在一点点冒出来。一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。9月份，70城中新房价格环比上涨城市增至17个，比上月增加2个；二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个。 库存也在慢慢消化。9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待
